初心者必見!不動産投資を始める前に押さえるべき基礎知識5選

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不動産投資を勧めるCMが流れたり、サラリーマンでもできる不動産投資のやり方が書籍になっていたりと、近年不動産投資へのハードルが下がってきています。
投資目的での不動産購入はもちろん、節税や老後の資産形成を考えている方もいらっしゃるでしょう。

この記事では、これから不動産投資を始めたい初心者の方に向けて、不動産投資を始める前に知っておくべき基礎知識をまとめて解説しています。
「不動産投資で成功したい!」あるいは「失敗したくない…」と考えている方は、この記事から最低限の知識を身につけ、良いスタートを切りましょう。

Q1.そもそも不動産投資とはどんな投資?

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不動産投資とは、不動産を利益を得る目的で購入・運用することです。
「安く買って高く売る」という経済の基本に従った、シンプルで分かりやすい投資方法と言えるでしょう。
不動産投資によって利益が出る仕組みは、次の2つです。

・インカムゲイン…購入した不動産を人に貸して賃料収入を得ること
・キャピタルゲイン…不動産を購入時の金額以上の額で売却して利益を得ること

キャピタルゲインとは、安く買って高く売るというシンプルな仕組みで利益を得る、分かりやすい投資方法です。
しかし近年では、一般的に不動産投資というと、賃貸物件を長く保有して長期的に利益を得続けるインカムゲインのイメージが強まっています。

不動産投資のハードルは下がっている

インカムゲインが主流になりつつある不動産投資は、初期投資として大金が必要なくなるケースも多く、参入のハードルが徐々に低くなってきています。
不動産投資を行っている人の約4割は30〜40代のサラリーマンというデータもあり、

・老後の貯蓄のため
・不労所得を得るため
・節税のため

などなど様々な目的で、いろんな方が始められる投資方法になりつつあります。

一方で参入のハードルが下がった分、詐欺に遭って損をしてしまったり、リスクを充分に考慮せずに始めてしまい破産するケースも増えています。
不動産投資に限らずすべての投資は、生活に直結する「お金」が減るリスクがあります。

リスクを減らして安定した利益を生み出すためには、いくらお金に働いてもらう投資とはいえ、勉強して知識を蓄えたり自分の足で情報を集めるなど、成功するためには不動産投資に関するスキルと行動力が求められます。

Q2.不動産投資の利回りの見方は?

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不動産投資の利回りは「高ければ高いほどいい」というものではありません。
例えば、利回りの高い不動産には中古物件が多く、修繕費などを含めると実質的に得られる利益が想定より低くなる可能性もあります。

不動産投資の利回りには、主に次の3種類があります。

【不動産投資の3種類の利回り】
想定利回り…アパートやマンションが満室状態の時の利回り
表面利回り(グロス利回り)…管理費・修繕費・税金などの経費を含めず算出した利回り
実質利回り…表面利回りに経費を加えた実質的な利回り

不動産投資で着実に利益を出すためには、この3種類のうち「実質利回り」に注目することが重要です。

不動産投資は実質利回りを見よう

そもそも不動産とは、家・アパート・部屋などの現物資産です。
そのため当然ですが、経年劣化によって品質が下がったり、所有しているだけで管理費や修繕費・各種税金などが発生します。
想定利回りや表面利回りでは、不動産を持っていることで発生するすべての支出が計算されていないため、いわゆる「手取り」を知ることができません。

その点、実質利回りは支出を反映した上での利益率を知ることができるため、投資目的で不動産を購入する際の目安として最も適しています。

特にインカムゲイン(賃料から継続的に利益を得る投資方法)を考えている場合は、継続的に発生する支出は収入の低下に直結します。
そのため投資目的で不動産を探す際は、必ず実質利回りを確認しましょう。

Q3.不動産投資ローンとは?

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不動産投資ローンとは、不動産を投資目的で購入する際に受けることのできるローンの総称です。
よく「住宅ローン」と混同されがちですが、この2つのローンは厳密には次のような違いがあります。

【住宅ローンと不動産投資ローンの違い】
住宅ローン…自身の住居を購入する際に組むローン
不動産投資ローン…不動産の購入だけでなく不動産投資という事業に対する審査も含んだビジネス向きのローン

不動産投資ローンは、不動産をただ住宅として所有すること以外に、主に次の要素も重視されます。

・この投資によって採算がとれるのか?
・継続的に利益を生み出す見込みがあるか?
・投資者はこの不動産投資に適しているか?

不動産を購入する際は、住宅ローンではなくその名の通り不動産投資に適したローンを組むことで、様々なメリットを得ることができます。

不動産投資ローンのメリット

不動産投資ローンの一番のメリットは、レバレッジ効果を高められることです。

レバレッジ効果とは、小さな資金で大きな資産を所有することです。
例えば、手持ちの資金が1000万円の場合、不動産投資ローンを組まなければ購入できる不動産も1000万円が上限となります。
しかしレバレッジ効果のある不動産投資ローンを組むことで、手持ちの資金の数倍〜10倍の不動産を購入できるようになります。

先の例でいうと、およそ3000万円〜1億円にまで投資対象を広げることができるため、投資範囲を広げることができます。

他にも「家賃収入でローンを返済できる」「団体信用生命保険に加入できる」「手持ちの資金を残せる」といったメリットがありますが、初心者が不動産投資を始める際は、不動産投資ローンで自由度を上げることで目的に合った投資が可能となります。

不動産投資ローンのデメリット

不動産投資ローンのデメリットは、他のローンと同じく利息が発生すること。
現金支払いなら無利息で支出のリスクを減らすことができますが、利息分を返済することで収入が減り、実質の利益率は下がります。

例えば、借入金額1000万円・借入期間20年・金利2%でローンを組んだ場合、返済額は次のように算出されます。

・毎月返済額…50,588円
・年間返済額…607,056円
・総返済額…12,141,120円(利息分…2,141,120円)

上記の例では、不動産投資ローンを組むことで約200万円の利息が発生します。
利息が低ければ低いほどリスクは減り、収益の見込みも上がります。

投資を成功させる鉄則の1つは、手数料などの不要な支払いを極力減らすことです。
不動産投資ローンを組む際は、

・その投資先が本当に自身に適しているか?
・身の丈にあった投資ができているか?
・赤字が出た場合のローン返済の見込みはあるか?

こうした将来性もきちんと把握し、安易にローンに手を出さないよう注意しましょう。

Q4.不動産投資のリスクは?

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不動産投資に初めて挑戦する場合は、そのリスクも事前に知っておくことが大切です。
リスクを回避する方法を事前に学ぶことができれば、投資の成功確率は格段に上がります。

不動産投資が失敗につながる主なリスクは、次の3つです。

【不動産投資の3つのリスク】
①空室や滞納のリスク
②老朽化のリスク
③金利上昇のリスク

不動産投資のリスク①空室・滞納

不動産投資をインカムゲイン(家賃収入)で利益を出す際の一番のリスクが、空室と滞納です。
空室があり家賃を滞納されている状態は、せっかく不動産を所有していても収入はゼロです。

初心者の方は、利回りや不動産の価格・物件のデザインや機能に注目しがちです。
もちろんこれらも投資を成功させる指標として重要ですが、そもそも空室ができたり滞納を長引かせてしまうと、投資として成立せず損失が増える一方です。

物件を探す際は、まずは「需要が高く空室のリスクが低い物件」を優先しましょう。
投資は、利益を出すことより損をしない選択がより大切です。

不動産投資のリスク②老朽化

不動産は現物資産であり、物件は経年劣化によりどんどん老朽化していきます。
老朽化が進み築年数が経過するほど、家賃や不動産の売却額は下がります。

そうした経年劣化によって下がっていく不動産の価値を保つために、定期的な修繕やメンテナンスが必要不可欠です。
不動産投資は「一度購入したらほったらかしで利益が出る」と思われがちですが、現物資産である以上、定期的に不動産としての価値を見直して老朽化を防ぐ必要があります。

また、台風や地震・津波などの自然災害に巻き込まれ、その都度修繕が必要になる可能性もあります。
様々な劣化のリスクを考慮した上で収支計画を立てて不動産投資を始めれば、長期的な実質利益を増やすことにつながります。

不動産投資のリスク③金利の上昇

不動産投資ローンを組んで物件を購入した場合、金利が増えれば支払い金額も増えます。
利回りの低い物件で少額の利益をコツコツ積み重ねる場合、金利が上がることで損益が横ばいになり、投資として成立しなくなる場合もあります。

金利上昇によるリスクを防ぐためには、「固定金利でローンを組む」という手立てがあります。
ただし、

・そもそも不動産投資ローンには固定金利が少ない
・不動産投資ローンの固定金利は元々の金利が高い

といったデメリットもあるため、見込みのある返済計画を立ててローンを組みましょう。

また変動金利の場合でも、借入期間を短くすることで金利上昇のリスクを減らすことができます。
いずれにしても不動産投資に慣れていない方は、ローンを組む際は事前の返済シミュレーションを綿密に行い、大きな成功を狙うより失敗しない投資を心がけましょう。

Q5.不動産投資で節税は可能?

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不動産投資は、節税したい税金と仕組みを把握すれば、それまで支払っていた税金を合法的に減らすことができます。
節税目的で不動産投資を始める場合は、どの税金をどのように節税できるか、その仕組みを把握することが重要です。

ここからは、次の3種類の税金の節税の仕組みについて解説してきます。

【不動産投資で節税できる税金】
①所得税、住民税
②相続税
③法人化による節税

所得税、住民税

所得税とは「収入から経費を差し引いた税金」であり、所得が多いほど支払う税金も増えます。
また住民税も、所得に応じて支払う金額が変動します。

不動産投資は、最初にまとまったお金で不動産を購入することで赤字が発生します。
この赤字を確定申告することで、所得税の一部を還付してもらうことができます。
この仕組みを「損益通算」といい、不動産投資でできる節税の中でも高い効果が見込めます。

相続税

相続税は、現金より不動産のほうが税金を安く抑えられます。
相続対策として不動産を購入し、税金の支払額を抑えることで、資産という形で家族や親族にお金を残すことができます。

ただし、投資価値の低い不動産を購入するとかえって資産を減らしてしまうため、あくまで価値のある不動産を所有することが前提です。

法人化による節税

不動産投資による収益額が増えた時は、法人化することで節税効果を高めることができます。
所得税の税率は、個人事業主より法人のほうが低く設定されているため、節税によって支出を減らすことでリスクヘッジにつながります。

効果的な節税は手元に残るお金を増やしてくれるため、不動産投資による収益が出始めた頃から節税についても勉強し知識を深めましょう。

不動産投資に失敗しないために初心者が押さえるべきポイント

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不動産投資を極めようとすると、物件選びのコツから税金に至るまで実に多くの知識が求められます。
しかし、不動産のような現物資産を扱う投資の基本は、先述した通り「安く買って高く売る」「成功するより失敗しない選択をする」というシンプルな法則に従うことです。

大金を動かす投資でありながら参入障壁はどんどん下がっているため、甘い言葉に釣られて失敗してしまう事例も跡を絶ちません。

ここからは、これから不動産投資をこれから始める方に最低限押さえてほしい、失敗しないために注意すべきポイントを2つ解説していきます。

ポイント①投資物件を自力で調べること

不動産投資で失敗する方の多くは、業者に任せきりで提案を鵜呑みにしてしまいます。
不動産投資を勧める人のアドバイスは、自身も利益を上げるために利回りや物件の需要が誇張されていることも少なくありません。

他人や書籍・記事などから得られる情報はあくまで参考材料の1つと捉えて、投資を検討している物件は、必ず自分の目と足で調査しましょう。

不動産投資に関する知識を蓄えておけば、他人から与えられた情報の正確性を見抜くことができます。
自力で成功の見込みのある投資先を見つけるスキルを養えれば、その分だけ投資金額を回収でき、失敗のリスクを減らすことができます。

数百万〜数千万円のお金がかかる投資方法だからこそ、他力本願の意識は非常に危険です。
一攫千金を狙うためではなく、失敗しないため(損しないため)に不動産投資の勉強をして、物件の価値を自力で見極めましょう。

ポイント②ワンルームの不動産投資は避けること

不動産投資の未経験者によく勧められる「ワンルームマンション投資」は、ハードルが低く始めやすいメリットがある反面、家賃収入がゼロになるリスクも高いため避けるべき投資方法です。

ワンルームマンション投資とは、アパートやマンションを1棟まるごと所有せず、マンションの1室を購入して部屋を貸し出し、家賃収入を得る方法のこと。

低コストで不動産投資を始められることは大きなメリットですが、「収益が生まれる部屋が1室しかない」という状態は、家賃収入を1部屋だけに頼ることになり、収益がゼロになるリスクもその分高まるということ。

一方、アパートやマンションを1棟所有できれば、複数の部屋を貸し出すことができ、収入の柱を増やすことができます。
家賃収入を1部屋だけに依存せずに済むため、不動産投資の「空室」のリスクを減らすことができます。

不動産投資に失敗しないためのシンプルなコツは、起こり得るリスクを減らすことです。
「初期費用が安いから」といった安易な理由ではなく、リスクをできる限り減らすために、周到に準備をした上で投資を始めましょう。

まとめ

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不動産投資に限らず、すべての投資は「損をしなければ御の字」と言われています。
仮に損益が横ばいであれば、資金を減らすことなく、その投資のやり方やコツ・経験値をどんどん蓄積することができます。
この知識やスキルこと、不動産投資を成功させる大切な要素です。

知識と経験を武器に、不動産投資で自身の目標を達成しましょう。

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